ماذا يحمل عام 2023 للاعبي البنية التحتية؟ يبدأ قطاع العقارات والبنية التحتية العام الجديد وسط حالة من عدم اليقين، والناجم عن الارتفاع الكبير في تكلفة مواد البناء، مدفوعة بارتفاع أسعار الطاقة وتكاليف الشحن والنقل. ويتوقع مطلعون داخل الصناعة تحدثنا إليهم عاما صعبا إلى حد ما حيث تستمر تداعيات أوضاع الاقتصاد الكلي التي شهدناها عام 2022 – على الرغم من وجود بعض المؤشرات على بعض الجوانب الإيجابية المحتملة.

مثل كل شيء آخر، ستشهد أسعار العقارات ارتفاعات كبيرة، والتي قد لا تقل عن 25% هذا العام مع استمرار ضغوط تكلفة المدخلات عن العام الماضي، وفقا لما قاله محمد البستاني، رئيس مجلس إدارة مجموعة البستاني ورئيس جمعية المطورين العقاريين بالقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة، في تصريحات لإنتربرايز. وأشار البستاني إلى الزيادة المتوقعة في أسعار النفط والمعادن، إلى جانب انخفاض الجنيه مقابل الدولار العام الماضي – والذي دفع معدل التضخم إلى أعلى مستوى له منذ خمسة أعوام – كأسباب رئيسية لارتفاع أسعار العقارات.

ارتفعت أسعار مواد البناء بالفعل …: سجلت أسعار الحديد ارتفاعا غير مسبوق لتصل إلى 30 ألف جنيه للطن الشهر الماضي، جراء ارتفاع الأسعار العالمية، قبل أن تنخفض إلى نحو 23.2 ألف جنيه للطن. وكانت قفزة الأسعار تلك تمثل مشكلة طوال العام الماضي بعد أن تسبب الغزو الروسي لأوكرانيا في اضطراب الأسواق العالمية.

… ولا تظهر أية بوادر على التراجع: من المتوقع أن تواصل أسعار مواد البناء ارتفاعها خلال هذا العام، على الرغم من تخلي الدولة عن شرط حصول المصدرين على خطابات الاعتمادات المستندية في عام 2022، حسبما أخبرنا أحمد الزيني رئيس شعبة مواد البناء بغرفة القاهرة التجارية، مضيفا أن ارتفاعات الأسعار تأتي انعكاسا لارتفاعات الأسعار العالمية.

ومع ذلك، لا يزال الطلب مرتفعا وأثبت القطاع مرونة كبيرة: هناك طلب "غير مسبوق" على العقارات على الرغم من ارتفاع الأسعار، ومن المتوقع أن يواصل الطلب النمو، على حد قول البستاني. ومن جانبه، قال رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية علاء فكري إن القطاع استوعب صدمات الأسعار بشكل كبير واستمر في النمو على الرغم من التحديات.

تعمل الحكومة على المساعدة في خفض الأسعار من خلال منح فترات سماح: قررت الحكومة مؤخرا منح الشركات التي تعمل على مشروعات حكومية مهلة شهرين إضافيين لإتمام مشروعاتها حتى لا تخرج الشركات والمقاولين من السوق في ظل ارتفاع الأسعار وضغوط التكلفة، وفقا لما قاله رئيس الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء محمد سامي سعد لإنتربرايز. وطلبت الشركات من الحكومة تمديد المواعيد النهائية لتنفيذ المشروعات غير العاجلة شهرين إضافيين.

سيعتمد أداء القطاع في عام 2023 إلى حد كبير على خطة الحكومة لدعمه، بحسب ما قاله سعد، مضيفا أن القطاع أمامه عاما صعبا سيشهد خلاله قيودا مالية أكثر صرامة فيما ستواجه الشركات صعوبات في تأمين التمويل – خاصة وسط أسعار الفائدة المرتفعة. وقال سعد أيضا إن الشركات العقارية تواجه أيضا صعوبات في تحديد سعر للوحدات المعروضة للبيع، بسبب حالة عدم اليقين الحالية في السوق.

هل يوفر التصدير شريان حياة للقطاع؟ ستبدأ الشركات العقارية في البحث عن أسواق عالمية جديدة هذا العام، وفق ما قاله طارق شكري، رئيس شعبة الاستثمار العقاري في اتحاد الغرف التجارية المصرية ورئيس مجلس إدارة مجموعة عربية القابضة، لإنتربرايز. وأضاف شكري أن مصر لديها القدرة على أن تصبح منافسا عالميا لتصدير العقار، مشيرا إلى المبالغ الكبيرة التي تنفق على البنية التحتية والإنشاءات. وقال البستاني إن تصدير العقار المصري سيوفر مصدرا آخر للعملة الصعبة، كما سيساعد الشركات على جذب المزيد من العملاء دون اللجوء إلى فترات أقساط أطول.

الخليج لديه شهية تجاه القطاع العقاري المصري: أعربت شركات الاستثمار العقاري الخليجية عن اهتمامها بالسوق المصرية من خلال شراكات مع شركات محلية، وفقا للبستاني، الذي أضاف أن هذا أيضا سيساعد في ضخ المزيد من العملات الصعبة في الاقتصاد المصري. ويمكن أن يساعد أيضا الشركات المحلية على سد فجوة التمويل الخاصة بها.

الاستثمارات الخليجية ستقود نمو القطاع هذا العام، بحسب سعد. تعد مصر بوابة لشركات العقارات الأجنبية التي تتطلع إلى التقدم إلى السوق الأفريقية بسبب حجمها الهائل مقارنة بجيرانها الأفارقة. رأينا بالفعل الكثير من هذه التطلعات من لاعبين مثل شركة الدار العقارية الإماراتية، والتي استحوذت بالتعاون مع صندوق أبو ظبي السيادي (أيه دي كيو) على شركة سوديك في عام 2021، وترى إمكانية استثمار 1.5 مليار دولار أخرى في مصر والمملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة.

هناك أيضا عدد من التغييرات التنظيمية والتشريعية التي يمكن أن تدعم القطاع: يعتقد اللاعبون في الصناعة أن القطاع قد يشهد انتعاشا بمجرد أن يقر مجلس النواب قانون التصالح في مخالفات البناء، والذي من شأنه أن يسمح لأصحاب بعض المباني غير القانونية بدفع رسوم المصالحة وتقنين أوضاعها. وتأمل المصادر التي تحدثنا إليها في أن تؤدي التعديلات إلى إلغاء تعليق تصاريح البناء الذي صدر عام 2020 والسماح بمزيد من البناء. أخبرتنا مصادرنا أن تعليق تصاريح البناء قد أضر بشكل خطير بمخرجات الشركات العقارية والمقاولين الذين يواجهون حاليا تحديات في تصفية خطابات الضمان ونقص السيولة. تعمل الحكومة أيضا على إجراء تعديلات تشريعية من شأنها أن تسمح للأجانب الذين يمتلكون أصولا، سواء كانت مملوكة للدولة أو ملكية خاصة، في مصر بالتقدم بطلب للحصول على الجنسية، ولكن على الرغم من التعديلات التي حصلت على موافقة مجلس النواب في عام 2019، إلا أن اللائحة التنفيذية لم تصدر بعد.

المزيد من التعديلات التشريعية في الطريق؟ يتوقع شكري أن تدخل تعديلات قانون البناء الموحد لعام 2008 حيز التنفيذ مع تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي عليها. ستوسع التعديلات المجال لأصحاب العقارات المخالفين لقانون البناء لدفع "رسوم تسوية" للحكومة لإضفاء الشرعية على مبانيهم، طالما أن المباني لا تشكل خطرا على الجمهور. أعطت لجنة الإسكان والإدارة المحلية بمجلس الشيوخ الضوء الأخضر للتعديلات الشهر الماضي.

التغييرات التنظيمية الأخرى التي ينتظرها القطاع: أعيد طرح مشروع قانون تنظيم نشاط التطوير العقاري على الشركات العقارية والمصمم للتخفيف من المخاطر المتعلقة بالقطاع في عام 2021 بعد أن انتهت لجنة الإسكان في مجلس النواب من مراجعته. سيوفر التشريع الجديد المزيد من التدابير لحماية المستهلك، من خلال فرض غرامات تتراوح بين 10 آلاف جنيه إلى 10 ملايين جنيه في حال مخالفة العقود المبرمة مع العملاء أو التخلف عن مواعيد التسليم المحددة مسبقا.

صندوق عقاري في طور الإعداد؟ سيعمل مشروع القانون في حال إقراره على تأسيس صندوق للتحوط من المخاطر المرتبطة بالقطاع. سيكون الصندوق مدعوما برسوم عضوية الاتحاد، ورسوم تسجيل الممتلكات والمشاريع، والأقساط المحصلة من شهادات التأمين والمنح والتبرعات.

---

أبرز أخبار البنية التحتية في أسبوع:

• بدأت عمليات التشغيل التجريبي لمحطة معالجة مياه الصرف الصناعي في شركة الأمل للبترول، والبالغة تكلفتها الاستثمارية 8 ملايين دولار.
• وافق مجلس النواب على تشريعات جديدة تتيح للحكومة التعاقد مع شركات خاصة لإنشاء محطتي حاويات جديدتين، إلى جانب تمكين شركة إيني الإيطالية من التنقيب عن النفط بالصحراء الغربية.