آراء المطورين العقاريين في الضوابط الجديدة للقطاع: يواجه المطورون العقاريون ضوابط جديدة أكثر صرامة تستهدف الحفاظ على حقوق المشترين وتقليل مخاطر السوق. وأعلنت الحكومة يوم الاثنين أن الضوابط تفرض تقارير جديدة ومتطلبات مالية على المطورين، فيما ستواجه المشاريع مزيدا من التدقيق من جانب وزارة الإسكان. تحدثنا إلى العديد من اللاعبين في الصناعة هذا الأسبوع لمعرفة ردود فعلهم على تلك الضوابط.

تذكير – تضع الضوابط شروطا جديدة لتكون الشركات قادرة على بيع الوحدات وتطلب منها تقديم تقارير مدققة نصف سنوية عن أنشطتها. ويتعين على المطورين أيضا تجنيب نسبة مئوية من رأس المال للمشروع للتأكد من كفاية الموارد المالية لإتمامه. وسيكون أمام الشركات عام واحد لتوفيق الأوضاع.

دواء فعال لتحسين أداء السوق: ستكون مهلة توفيق الأوضاع هذه ضرورية، حسبما أخبرنا اللاعبون في الصناعة. ستخلق الضوابط بعض المشكلات حتى ينتقل المطورون إلى هذه الطريقة الجديدة للقيام بأعمالهم، وقد يشهدوا بعض المقاومة على المدى القصير، ولكن على المدى الطويل، سيكون لدينا سوقا أكثر تعافيا، وفق ما قاله محمد البستاني، رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، وعضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، لإنتربرايز.

دفعة قوية للحوكمة: "نعتقد أنها خطوة إيجابية، خاصة بالنسبة لكبار المطورين، لأنها تضيف المزيد من الانضباط والحوكمة إلى السوق"، وفق ما قاله ممثلا عن شركة بالم هيلز للتطوير لإنتربرايز. وصف طارق كامل الرئيس التنفيذي لمشروع أو ويست التابع لشركة أوراسكوم للتنمية، اللوائح بأنها "خطوة جيدة جدا"، قائلا: "لفترة طويلة، لم تكن الصناعة منظمة بشكل جيد، وهذا سمح لبعضها المطورين غير الموثوق بهم لدخول السوق"، ما يضر المستهلكين والصناعة الأوسع.

ولكن هناك مخاوف من إبطاء الروتين لعملية التحول: بموجب الضوابط، سيحتاج المطورون إلى الحصول على موافقة من وزارة الإسكان لكل مرحلة من مراحل البناء وتقديم تقارير منتظمة عن تقدمهم في الأعمال، مما قد يؤدي إلى إبطاء عملية التطوير، وفق ما قاله صلاح قطامش عضو مجلس إدارة شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير لإنتربرايز، مضيفا أنه "بينما تعد [الضوابط] بالتأكيد خطوة إيجابية للصناعة، إلا أنني لا أعرف مدى عمليتها بالنسبة للمطورين الذين يميلون إلى العمل بسرعة". و"سيتلخص ذلك في مدى سرعة استجابة السلطات لهذه الطلبات لإبقاء المطورين على المسار الصحيح مع جداولهم الزمنية" على حد قوله.

الفكرة هنا هي حماية حقوق المشترين: عملية الموافقة "تمنع المطورين من تغيير أي خطط على مدار المشروع والتحول عن العقود مع المشترين"، وفق ما قاله طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب ورئيس شعبة التطوير العقاري في اتحاد غرف التجارة المصرية، لإنتربرايز. وستلعب الوزارة دورا أنشط في تسوية الشكاوى المقدمة من المشترين، الذين سيتمكنون من مناشدة السلطات للتدخل، بحسب ما قاله عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، أمين مسعود، مضيفا أن المشاكل المتعلقة برسوم الصيانة – وهي مصدر متكرر للنزاعات – سيجري حلها من خلال عمليات المراجعة المالية وكذلك شرط الاحتفاظ بالرسوم في حسابات مصرفية منفصلة.

قد تحد الضوابط من وصول المطورين الأصغر إلى الأسواق، والتي من غير المرجح أن يكون لديها الموارد المالية اللازمة للامتثال. "الضوابط الجديدة ستكون بمثابة حاجز أمام دخول الوافدين الجدد الأصغر حجما، والذي سيكون في صالح كبار المطورين" حسبما أخبرنا ممثل بالم هيلز للتعمير. بموجب الضوابط، سيُطلب من الشركات إيداع ما يصل إلى 20% من قيمة المشروع في حساب مصرفي قبل أن تتمكن من بدء بيع الوحدات، إضافة إلى تخصيص 5% أخرى لتغطية المبالغ المستردة المحتملة. "سيضر هذا باللاعبين الأصغر ممن لا يملكون ميزانيات عمومية قوية" وفقا لقطامش، الذي أضاف أنه غالبا ما يكون لديهم ما يكفي من المال لتغطية قسط فوري أو ضروريات مطلقة مثل الأرض والبناء.

وهناك ضوابط مالية لتنظيم كيفية تخصيص المطورين للأموال: مطلب المطورين لإنشاء حسابات مصرفية منفصلة لكل مشروع يجري تطويره سيضمن إنفاق الأموال الواردة من المشترين على المشروع المعني وعدم "إساءة استخدامها" في أغراض أخرى، وفق ما قاله أمين مسعود، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب.

قد لا تشكل عقبة مالية أمام المطورين الأكبر: "لن يواجه كبار المطورين مشكلة في هذا الأمر لأنهم لا يواجهون مشكلة في تأمين التمويل من البنوك أو غير ذلك، إضافة إلى حقيقة أن معظمهم لديهم حسابات ضمان"، بحسب ممثل بالم هيلز للتعمير الذي يتوقع أن تواصل البنوك دعم القطاع.

ولكن هناك من يختلف مع ذلك: "القرار سيؤثر على جدوى المشاريع وسيتعين على المطورين إعادة صياغة الطريقة التي يتخذون بها القرارات المالية" وفق ما قاله قطامش، مضيفا أن "كل مطور سيستغرق بعض الوقت لمعرفة طرق جديدة لمواصلة أعماله قبل أن يجد الصيغة الصحيحة"، موضحا أن الشركات قد تضطر إلى اللجوء إلى وسائل جديدة لجمع التمويل لمشاريعها.

قد نشهد عددا أقل من التطورات واسعة النطاق: "قد يميل المطورون أكثر نحو المشاريع الأصغر، أو يقسمون المشاريع الضخمة إلى مراحل أصغر"، وفق ما قاله قطامش.

ماذا تحتاج الصناعة أيضا؟ نماذج تمويل أفضل للمطورين وتيسير استفادة المشترين من التمويل العقاري، كما يقول كامل، إضافة إلى المزيد من الإنتاج المحلي للمواد الخام. ويقول: "سيكون من المفيد للغاية إذا عززنا أداءنا كدولة فيما يتعلق بإنتاج مواد البناء محليا". "سيضمن هذا الإمداد للمطورين، وربما بتكلفة أفضل".