يبدو أن سوق العقارات في مصر في طريقها للتعافي الكامل لما بعد الجائحة، بحسب التقرير الصادر عن شركة الاستشارات العقارية سافيلز حول سوق العقارات في مصر لعام 2021. سجلت أكبر خمس شركات عقارية مدرجة في البورصة المصرية تراجعا في أرباحها المجمعة بنحو 31% في الربع الثاني من عام 2020، على خلفية التباطؤ الاقتصادي الناجم عن جائحة "كوفيد-19"، والتي أدت إلى تباطؤ المبيعات الأولية للمطورين وتأخر التسليمات لديها مع انتشار الشعور بالخوف من الشراء بين العملاء.

ولكن مر ما يقرب من عام منذ ذلك الحين، ويبدو أن الكثير قد حدث كي يتغير مسار السوق العقارية للأفضل: لقد جرى تخفيف إجراءات الإغلاق، وخفضت أسعار الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس في نوفمبر، وشهدنا إطلاق شركات التمويل العقاري والشركات ذات الغرض الخاص للتطوير العقاري، وأخيرا، أعلن البنك المركزي عن إطلاق برنامج للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل في مارس. والآن نشهد المزيد من الشركات الدولية التي تتطلع إلى إنشاء فروعا لها في القاهرة، ونشهد أيضا ظهور فئات أصول جديدة للمباني السكنية، ومعدل إشغال مرتفع لمحال التجزئة، وفق التقرير.

تتوقع سافيلز أن يشهد قطاع العقارات في مصر بحلول 2025 المزيد من المشاريع ذات الدخل المرتفع والمتعددة الاستخدامات والتي تتضمن قطاعات التجزئة في شرق القاهرة، وفقا للتقرير، الذي أشار إلى أن سوق الوحدات السكنية في القاهرة الكبرى قد تواجه على الأرجح فائضا في المعروض، على الرغم من زيادة الطلب. وتوقع التقرير نمو المساحات المكتبية بشكل هائل من حيث المساحات متعددة الاستخدامات، مع استئناف الشركات الأجنبية خطط توسعها في مصر بعد فترة التوقف بسبب الوباء. كما ستتجه مساحات التجزئة في جميع أنحاء القاهرة الكبرى نحو قطاعات التجزئة وشوارع التسوق المفتوحة.

من المرجح أن يرتفع عدد الوحدات السكنية في القاهرة الكبرى من 7.1 مليون حاليا إلى 7.6 مليون وحدة بحلول عام 2025، وفق سافيلز، التي تتوقع أيضا زيادة عدد الوحدات السكنية من الدرجة الأولى (الفاخرة والراقية) إلى ما يقرب من 170 ألفا في غرب القاهرة والقاهرة الجديدة، مقابل حوالي 70 ألفا حاليا. ومن المتوقع أن يشهد الطلب على الوحدات السكنية نموا مرنا خلال فترة التعافي لما بعد جائحة كوفيد، ولكن قد يكون هناك أيضا فائض في المعروض، بحسب سافيلز. وثمة توقعات بأن يظل الطلب على الوحدات السكنية مركّزا عبر الشريحة المتوسطة إلى الراقية، مما سيجتذب بشكل أساسي فئة الدخل الأعلى من السكان. إلا أنه مع وجود وحدات كثيرة من المشاريع الجديدة التي طرحت في العديد من المناطق وقطاعات السوق، فمن المتوقع أن يحدث فائض في المعروض.

الوحدات السكنية المفروشة في مصر ستنمو بشكل أسرع من أي مكان آخر في العالم، وفق توقعات سافيلز. وعلى المدى الطويل، من المتوقع أن تحقق المشاريع العقارية المنظمة ومن الدرجة الأولى، فضلا عن الوحدات السكنية المفروشة، المزيد من الانتشار. وسيجري تسليم المزيد من المشاريع المتوسطة إلى الراقية في السنوات القليلة المقبلة، في حين أن الأنواع الجديدة من المنتجات العقارية، مثل الوحدات السكنية ذات العلامات التجارية (مثل فورسيزونز، وما إلى ذلك) أصبحت شائعة جدا لدرجة أنه من المتوقع أن ينمو هذا القطاع بشكل أسرع في مصر أكثر من أي بلد آخر في العالم على خلال السنوات الأربع المقبلة، وفقا لما كتبه رئيس شركة سافيلز مصر كاتيسبي لانجر باجيت.

وبالتالي، فإن مناطق مثل غرب القاهرة والقاهرة الجديدة هي التي من المرجح أن نشهد بها أكبر قدر من النمو، في حين أن المناطق الأخرى من القاهرة الكبرى مشبعة وذات معروض محدود. ويرجع الفضل في هذا أيضا إلى الدفعة القوية من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وغيرها من الهيئات الحكومية التي تتيح الأراضي لعدد من المطورين من القطاع الخاص لتنفيذ مشاريع المخطط العام.

تشير التوقعات إلى زيادة المساحات المكتبية إلى أكثر من 4.5 مليون متر مربع في القاهرة الكبرى بحلول عام 2025، مقابل 1.7 مليون متر مربع حاليا. وأصبحت المجمعات المكتبية متعددة الاستخدامات هي الأكثر جذبا للمستأجرين من الشركات الذين يبحثون عن مساحات مكتبية. كما يتجه المطورون والمستأجرون إلى المجمعات المكتبية التي توفر وسائل الراحة ومساحات كافية لانتظار السيارات. وشهدت هذه المشاريع العقارية قفزة هائلة في الأسعار خلال العام الماضي بسبب زيادة الطلب. وعادة ما يعرض المطورون جزءا من المجمعات للبيع، بينما يؤجرون المساحات المتبقية.

الشركات الأجنبية تعزز أيضا من هذا الاتجاه: يقول لانجر باجيت إن هناك اتجاها متزايدا بين الشركات والمستثمرين الأجانب لدخول السوق المصرية أو التوسع في عملياتهم بتلك السوق. وأشار التقرير إلى أن السنوات الأخيرة شهدت انتقال الشركات متعددة الجنسيات إما إلى شرق أو غرب القاهرة، تاركة وسط البلد والجيزة، حيث أصبحت منطقة شرق القاهرة الوجهة المفضلة لتلك الشركات، وذلك بفضل قربها من العاصمة الإدارية الجديدة ومطار القاهرة الدولي.

في الوقت المناسب لتعافي ما بعد الجائحة: قال لانجر باجيت إنه، على الرغم من أن الوباء تسبب في إرجاء بعض خطط التوسع للشركات متعددة الجنسيات، فإن الثقة في نمو الاقتصاد المصري دفعت الشركات العالمية إلى استئناف خططها التوسعية. وأضاف أن عرض المنتج قد تغير بالتالي نحو درجة استثمارية عصرية ومشاريع عقارية متكاملة تلائم متطلبات الشركات الدولية.

من الواضح أن هذا كان له تأثير على الأسعار: كما ذكرنا سابقا، سجلت القاهرة الجديدة أعلى إيجارات للمكاتب، بمتوسط 450 جنيها للمتر المربع في الشهر، بزيادة عن متوسط 350 جنيها للمتر المربع في الشهر خلال عام 2019. ويمكن أن تقفز الأسعار حاليا إلى حوالي 650 جنيها للمتر المربع في بعض الأحياء. يوجد أقل متوسط إيجار للمكاتب في المهندسين والمعادي بسعر 350 جنيها للمتر المربع في الشهر. ويتراوح متوسط إيجارات المكاتب في أحياء مثل مصر الجديدة ووسط البلد بين 350 و450 جنيها للمتر المربع شهريا.

ماذا لو كانت هناك شركة ناشئة لا تستطيع تحمل هذه الأسعار؟ يمكنكم مطالعة سلسلة التقارير التي نشرناها ضمن نشرتنا المتخصصة هاردهات، حول ما تبذله الشركات الجديدة للتغلب على إيجارات المكاتب المرتفعة، من هنا، وهنا، وأيضا من هنا.

من المتوقع أن تنمو مبيعات التجزئة السنوية لتصل إلى 160 مليار دولار في عام 2023، مقارنة بـ 149 مليار دولار في عام 2019، وفقا لما قاله لانجر باجيت. ويأتي هذا على خلفية الزيادة المتوقعة في الإنفاق الاستهلاكي. ومع ارتفاع الإنفاق الاستهلاكي، سيظل الطلب على مراكز البيع بالتجزئة التي تركز على المأكولات والمشروبات والترفيه العائلي قويا.

وأفضل إثبات هو التجربة: يتخطى متوسط معدل إشغال مراكز التسوق الكبرى وقطاعات البيع بالتجزئة 90%، كما أن مراكز التسوق "جاليريا 40"، و"تيفولي"، و"ووتر واي" تتميز بمعدل إشغال بنسبة 100%، طبقا لسافيلز.

لم تظهر سوق العقارات في مصر أية مؤشرات على حدوث تباطؤ، بحسب التقرير. وعلى الرغم من أن الكثير من السياسات التي ذكرناها قد ساهمت في ذلك، فإن سافيلز ترى أن الأساسيات هي المحرك الرئيسي لمثل هذا النمو، والتي تتمثل تحديدا في أن نسبة كبيرة من السكان هم من الشباب وأن العديد منهم لم يصل بعد لسنوات الكسب والشراء، فضلا عن النمو الاقتصادي المطرد. أضف إلى ذلك الإدراك الحقيقي بأن العقارات هي أصل استثماري آمن ومفضل شهد ارتفاعات متواصلة منذ تعويم الجنيه في عام 2016.

أبرز أخبار البنية التحتية في أسبوع:

• أورنج مصر ستزود جميع المشروعات العقارية التابعة لشركة سوديك بمنظومة متكاملة للحلول الذكية، بما في ذلك تطبيقات إنترنت الأشياء، وخدمات تريبل بلاي، وخدمات أي بي تي في، إضافة إلى عدد من الخدمات الأخرى المتعلقة بالمدن والمنازل الذكية.
• وزارة الاتصالات توقع مذكرة تفاهم مع نظيرتها العراقية لتعزيز استثمارات البنية التحتية الرقمية من قبل الشركات في كلا البلدين.
• وزارة التموين وشركة رانجيس الفرنسية تعتزمان إنشاء منطقة مركزية متخصصة لتداول الخضر والفاكهة في الإسكندرية باستثمارات 100 مليون يورو.
• "إتش إس بي سي" ساعد في تدبير التمويل للشركات الصينية التي تعمل على مشروعات في مصر تبلغ قيمتها 20 مليار دولار.
• جمعية رجال الأعمال المصريين تدرس تشكيل تحالف مصري للمنافسة على مشروعات البنية التحتية وإعادة الإعمار في أفريقيا.