ماذا يفعل مطورو العقارات بمصر للحد من تداعيات التضخم وخفض قيمة العملة؟ تأثر قطاع التطوير العقاري بمصر تأثرا بالغا بسبب ارتفاع أسعار المواد الخام جراء الحرب في أوكرانيا، إلى جانب قرار رفع أسعار الفائدة الأخير وخفض قيمة الجنيه، حسبما قالت عدد من الشركات الرائدة في القطاع لإنتربرايز في وقت سابق. في عدد اليوم، نسلط الضوء على الإجراءات التي تتخذها الشركات في القطاع لتخفيف التأثير قصير المدى لارتفاع التكاليف، وكيف سيتأثر المستهلكون، وما إذا كان ينبغي أن نتوقع تأخيرات في تسليم المشاريع.

تجري شركات التطوير العقاري محادثات مع الحكومة لإيجاد سبل لتخفيف التداعيات قصيرة الأمد لارتفاع الأسعار، حسبما أضافت المصادر. قال رئيس شركة ريدكون للتعمير طارق الجمال لإنتربرايز إن "الكثير من الاجتماعات عُقدت مع مسؤولين حكوميين"، مضيفا أن الحكومة منذ ذلك الحين تدرس منح تمديدات زمنية للمشروعات وربما تقرر إلغاء الفائدة على أقساط الأراضي مؤقتا.

وكذلك تجري الشركات المنخرطة في شراكات تطوير مشتركة محادثات مع بعضها البعض ، حسبما قال الرئيس التنفيذي لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير عبدالله سلام لإنتربرايز. أوضح سلام: "الجميع يتحدث عن تأثيرات التحديات الاقتصادية الراهنة على أسعار المستهلكين، ومدى ارتفاع (الأسعار) القادرين على تحمله، إلى جانب تكاليف البناء وكيفية حماية هوامش الربح. الجميع يختبر السوق".

بعض الخطوات مثل إعادة التسعير قيد التنفيذ بالفعل: إعادة التفاوض بشأن تكلفة شراء المواد الخام من الموردين وإعادة تسعير منتجات ووحدات الشركة يمكن أن يعوض الزيادات الأخيرة في التكلفة، وفق ما قاله الرئيس التنفيذي لشركة أورا للتطوير العقاري هيثم محمد لإنتربرايز. باعت أورا 20% من كامل مخزونها، وفق محمد، مضيفا أن ذلك يعني أنه يمكنها تعديل الأسعار التي ستبيع بها الـ 80% المتبقية. طبق مشروع أو ويست التابع لشركة أوراسكوم للتنمية مصر زيادة على سعر الوحدات بنسبة 10% مطلع أبريل، وعلى الأرجح سيطبق المزيد من زيادة الأسعار على مدار العام، حسبما قال الرئيس التنفيذي للمشروع طارق كامل لإنتربرايز. وتجري شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير محادثات مهمة مع شركات إنشاءات أو مقاولين بشأن تكلفة البناء والابتكار وشروط الدفع، وفق سلام.

في حين أن بعض الشركات تستهدف خفض التكاليف وتنويع مزيج منتجاتها بشكل أساسي: قصر الصدمة (الناجمة عن التضخم وخفض قيمة العملة) على هوامش الربح لا يتعلق فقط بإعادة التسعير، حسبما قال سلام، موضحا: "نحن بحاجة أيضا إلى النظر إلى إدارة التدفقات النقدية والتمويل وأن نكون أكثر كفاءة فيما يتعلق بالتوظيف ونفقات الشركة". وأضاف سلام أيضا: "أحيانا، في وقت الأزمات، يكون الوقت مناسب تماما لزيادة الإنفاق في مجالات معينة، وهو ما نفعله بالفعل". تعمل "مدينة نصر للإسكان" على تسريع خطة استراتيجية تتضمن مراجعة تشكيلة المنتجات، وإمكانية تقديم منتجات جديدة ذات هوامش ربح أعلى، إلى جانب الاستفادة من هندسة القيمة لخفض التكاليف بصورة أكثر فعالية، وفق سلام.

كيف سيؤثر كل ما سبق على المستهلكين؟ زيادة محتملة في الأسعار في سوق التطوير العقاري بنسبة 30% خلال العام الجاري. قال كامل: "في البداية، قبل الحرب (في أوكرانيا) وتغير سعر صرف العملة الأجنبية، توقعنا زيادة في الأسعار تتراوح بين 10-15% هذا العام". ويضيف: "لكنني أعتقد الآن أنها ستبلغ نحو 30%".

رغم التحديات، إلا أن مطوري العقارات ملتزمون بمواعيد التسليم: قال سلام إنه يأمل ألا "يؤثر هذا الوضع على جدولنا الزمني للتسليم، إذ أن التسليم السريع سيساعد في الحد من المخاطر المتعلقة بالتكلفة"، مضيفا أن "مدينة نصر للإسكان" على وشك منح مرحلة بناء جديدة لمقاول، ولا يزال الجميع ملتزمين. كما أن مشروع أو ويست ملتزم تماما أيضا بمواعيد التسليم المتعاقد عليها، وينبغي أن يبدأ التسليم بحلول نهاية الربع الأول من عام 2023، وفق كامل. وفي غضون ذلك، تأمل "أورا" تسليم وحداتها قبل الموعد المحدد، بحسب محمد الذي قال:" مع تأثير التضخم وخفض قيمة العملة، بمجرد أن نبيع، نتعاقد مع المقاولين ونعدل الأسعار. إذا عملت أسرع، يمكنك تقليل آثار التضخم وخفض قيمة العملة عبر التسليم في أقرب وقت ممكن".

من الصعب التنبؤ بموعد استقرار التقلبات الراهنة، حسبما قالت المصادر. وقال الجمال إن القفزة الأخيرة في الأسعار كانت مفاجئة جدا. "ليست مثل التي بدأت في عام 2005 عندما كان السوق محموما، والتي استغرقت ثلاثة أعوام لبلوغ ذروتها. لكن هذه (القفزة) حدثت في أيام، وليس سهلا التنبؤ بمدى استمرارها". على الجانب الآخر، يتوقع سلام اتضاح الرؤية خلال الربع المقبل، قائلا: "ستتضح الأمور أكثر، سواء كانت أزمة عالمية أو أن السوق لدينا سيبقى قادرا على الصمود والتكيف مع الإجراءات الجديدة والحفاظ على زخمه".

لكن إجمالا، ما يزال هناك حالة تفاؤل بشأن مستقبل القطاع: قال سلام إن "المصريين دائما ما يجدون ملاذا آمنا في العقارات ويثقون في القطاع باعتباره وجهة لزيادة استثماراتهم". "عند النظر إلى الاقتصاد الكلي لهذا القطاع لا أرى أنه سيتباطأ في أي وقت قريبا. العرض أقل بكثير من الطلب الحقيقي في هذا البلد، وفيما يتعلق بقطاع الإسكان، فنحن نتحدث عن منتج مهم"، كما يقول سلام.

هل يمكن أن تثبط الضوابط الحكومية المقترحة من هذا الحماس؟ قد تواجه ضوابط حكومية جديدة مقترحة بمنع الشركات العقارية من بيع وحدات في مشروعاتها التابعة إلا بعد تنفيذ 30% من المشروع على الأقل، معارضة من القطاع، حسبما قال خبير قانوني طلب عدم الكشف عن هويته. رغم أن الهدف من الضوابط الجديدة حماية المشترين والسوق من حدوث فقاعات عقارية والاحتيال واسع النطاق، إلا أنها ستضر المطورين المستقرين ماليا الذين يعملون بشكل قانوني وأخلاقي، وفق الخبير القانوني.

يتفق مطورو العقارات الذين تحدثت معهم إنتربرايز في أن القطاع سيستفيد من وجود شكل من أشكال التنظيم: قال كامل: "أعتقد أن هناك حاجة ماسة لتدخل الحكومة عندما يتعلق الأمر بسوق التطوير العقاري في هذه المرحلة الزمنية"، وأضاف: "خلال الأعوام القليلة الماضية، جذبت السوق العديد من الكيانات التي لا ترقى بالضرورة إلى معايير التشغيل الصحيحة". وأوضح سلام أيضا أن دور الحكومة يتمثل في وضع ضوابط لحماية المطورين والعملاء، وأن النية وراء هذه اللوائح المقترحة جيدة.

لكن البعض يفضل اتخاذ تدابير أقل حدة: قد تشكل هذه الضوابط بعينها تحديا إضافيا لسوق تواجه بالفعل نصيبها العادل من التحديات، وفق ما قاله سلام، مضيفا "أثق أن الحكومة ستتعاون مع المطورين لاتخاذ إجراءات عملية تنظم عمل السوق دون تقييده".

---

أبرز أخبار البنية التحتية في أسبوع:

• موانئ أبو ظبي توقع اتفاقا لإنشاء وتشغيل محطة متعددة الأغراض في ميناء سفاجا: وقعت مجموعة موانئ أبو ظبي الإماراتية مذكرة الشروط والأحكام لمنح حق الإلتزام لإدارة وتشغيل وإنشاء البنية الفوقية للمحطة متعددة الأغراض بميناء سفاجا البحري ضمن مشروع مشترك مع الهيئة العامة لموانئ البحر الأحمر وشركة المجموعة المصرية للمحطات متعددة الأغراض.
• افتتاح المرحلة الثالثة من الخط الثالث للمترو في يوليو: من المقرر افتتاح المرحلة الثالثة من الخط الثالث للمترو مطلع يوليو المقبل، في حين سيبدأ تشغيل الأتوبيس الترددي (BRT) على الطريق الدائري قبل نهاية العام.
• إيني تعمل على مشروع تجريبي لاحتجاز الكربون: تنفذ وزارة البترول وإيني مشروعا تجريبيا لاحتجاز الكربون في حقل مليحة التابع لشركة الطاقة الإيطالية في الصحراء الغربية.
• منحت الشركة الوطنية لتكنولوجيا الكهرباء (كهربا) التابعة للشركة القابضة المصرية الكويتية، شركة وارتسيلا الفنلندية عقدا لتطوير محطة توليد الكهرباء التابعة لها في برج العرب لزيادة قدرتها الإنتاجية بواقع 20 ميجاوات.