قهوة الصباح … مع ماجد شريف الرئيس التنفيذي لسوديك
أسعار الأراضي “مبالغ فيها”، وطرح 5 مليون فدان سنويًا من أراضي هيئة الاستثمار غير كاف لتخفيف الضغوط السعرية. هكذا قام ماجد شريف الرئيس التنفيذي لشركة سوديك، بعرض تصوره لمستقبل التطوير العقاري في مصر مع الإشارة إلى المقومات التنافسية التي تنفرد بها شركة سوديك والتي أثمرت عن إتمام مبيعات المرحلة الأولى بمشروع “سيزار” بالساحل الشمالي خلال الصيف الماضي، وهو على ثقة كبيرة في جودة نموذج الأعمال وسجل نجاحات الشركة بفضل الكفاءات والخبرات التي تنفرد بها وتؤهلها لمواصلة مسيرة التميز والإنجاز خارج حدود العاصمة.
وقال شريف الذي يتولى رئاسة سوديك منذ أواخر العام الماضي،إن تغير السياسة العقارية يصب في صالح المطور الجاد الذي يحظى بميزانية مرتفعة السيولة ولديه سابقة أعمال قوية، وأن شراكات تقاسم إيرادات المشروع تعد آلية جيدة لتنمية محفظة الأراضي المتاحة للتطوير بمناطق استراتيجية في القاهرة الكبرى.
ويرى الرئيس التنفيذي لشركة سوديك أن نموذج الإيجار المنتهي بالتملك قد يكون بديلاً عمليًا لأنظمة التمويل العقاري من أجل سد فجوة العرض المقدرة بنحو 3 ملايين وحدة في قطاع الإسكان، والتي تتسع بنحو 400 ألف وحدة سنويًا، وأن إنشاء مطار تجاري في غرب القاهرة سيضيف قيمة هائلة للمنطقة ويعود بالنفع على المطورين وأصحاب الأراضي على حد سواء.
في أولى حلقات فقرتنا الجديدة بعنوان قهوة الصباح مع … قامت إنتربرايز بمحاورة ماجد شريف الذي عاد لمصر من رحلة عمل استمرت 18 شهرًا بالولايات المتحدة الأمريكية، إذ تواصل معه أحمد بدراوي رئيس سوديك آنذاك لمعرفة ما إذا كان مهتما بالعودة لمصر وإدارة واحدة من أكبر شركات التطوير العقاري في البلاد. “الفرصة كانت رائعة بحيث لا يمكن تفويتها”، حسبما قال ماجد شريف، وهو مهندس معماري واستشاري سابق وكان المدير العام وعضو مجلس إدارة شركة بالم هيلز للتعمير لأكثر من 10 سنوات، قبل أن يصبح الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجد الفطيم العقارية في مصر بين عامي 2008 و2011، ثم الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لهايد بارك بين عامي 2012 و2014.
وإلى نص الحوار:
- كيف ترى التحولات التي طرأت على قطاع التطوير العقاري أثناء فترة عملك بالخارج وحتى رجوعك لمصر مؤخرًا؟
الشيء الأكثر وضوحا هو الارتفاع المبالغ فيه بأسعار الأراضي التي تطرحها الحكومة، وبالتالي التأثير المباشر على سعر المنتج النهائي. وتلك الزيادة تفاقمت تدريجيًا خلال السنوات الأخيرة لتبلغ حد التعجيز في بعض الأحيان، واعتقد أنها قد تمثل خطرًا يهدد مستقبل السوق.
هناك أيضًا التحول الملحوظ في تفضيل السوق لمشروعات المطورين ذوي سابقة الأعمال القوية على حساب الشراء من صغار اللاعبين، أو حتى الاستثمار معهم، وذلك تحول آخر يرجع للزيادة الهائلة بأسعار العقارات، وبالتالي ارتفاع التكلفة الاستثمارية التي يتحملها العميل. وأزعم أننا على الجانب الرابح من هذه المعادلة.
- أكثر ما تفاجأت به مؤخرًا؟
السوق بصراحة لا يخلو من المفاجآت، ولكني أفضل رؤية الكوب نصف ممتلئ، فأرى مفاجأة سارة في التحرك الجاد للقضاء على التباطؤ الذي يشوب عملية اصدار القرارات وتراخيص البناء وخاصة خلال السنوات الأخيرة. الحكومة لديها نية حقيقية لتيسير تلك العملية وتقليص مدتها وأعتقد أنها مستمرة في تغيير هذا الأمر للأفضل.
مفاجأة أخرى، ولا يمكنني الحكم عليها ما إذا كانت سارة أو غير سارة، هي تغيير آلية بيع الأراضي للمستثمرين، وهو ما حدث بالفعل بإعلان الهيئة العامة للاستثمار عن تغيير استراتيجية التسعير، ليتم إسناد العطاءات بناء على حجم الدفعة المقدمة التي يعرض المطور سدادها. وإذا تساوى كافة المتقدمين للعطاء في حجم الدفعات المقدمة التي سيدفعونها، يتم عمل قرعة. ويعني ذلك الاتجاه إلى تصنيف المطورين وفقاً لمعيار القوة المالية وسابقة الأعمال، على أن يكون التأهل للتقدم للعطاءات بناء على سجل المطورين في تنفيذ مشروعات مماثلة من حيث الحجم ومدى جودة وضعهم المالي.
وهذا هو الشكل شبه النهائي للسياسة التي تسعى وزارة الإسكان لاتباعها. وأتوقع حال الموافقة عليها أن تؤدي تلك الآلية إلى خروج المضاربين من السوق مع تعزيز فرص الشركات ذات المصداقية لتنمية محفظة الأراضي المتاحة للتطوير.
- دخلت سوديك في اتفاقيات تنمية مشتركة مع مصر الجديدة للإسكان، وكذلك فعلت بالم هيلز مع مدينة نصر للإسكان. هل سنرى المزيد من الشراكات بين المطورين الجدد والشركات التي لديها محفظة أراضي كبيرة غير مستغلة؟
مشروعات الشراكة فى التطوير وتقاسم الايرادات هي إحدى آليات المطورين الجادين لإنعاش مخزون الأراضي دون تكبد نفقات رأسمالية كبيرة. وهي بالتأكيد وسيلة لتنمية محفظة الأراضي دون الاعتماد الكامل على الحكومة، غير أن هذه الآلية ما زالت في مرحلة الاختبار ونتائج الأربع أو خمسة اتفاقيات المماثلة ستكون مؤشرًا على مدى نجاحها. وشركة مصر الجديدة من الشركات الكبرى التي نتطلع للعمل معها، ونعتزم توقيع العقد النهائي بيننا خلال الأسابيع القادمة حتى يتسنى طرح الوحدات بالسوق مطلع عام 2017.
- ما هي المساحة الإجمالية لمشروعكم مع شركة مصر الجديدة للإسكان؟
سيقع هذا المشروع على مساحة 655 فدان، نحو 2.5 مليون متر مربع، أو ما يعادل مساحة حي الزمالك تقريبًا.
- ما هي أبرز محركات النمو في السوق هذا العام، وخلال الخمس سنوات المقبلة؟
هناك فجوة في العرض بقطاع الإسكان تقدر بنحو 3 ملايين وحدة وتتسع بنحو 400 ألف وحدة سنويًا، بينما شركات التطوير العقاري تطرح نحو 20 ألف وحدة سكنية فقط سنويًا. وتؤثر هذه الفجوة الكبيرة على كافة شرائح السوق، بما في ذلك الطبقة فوق المتوسطة التي تمثل ما بين 5 إلى 10% من إجمالي الطلب. ولذلك أرى فرصة هائلة في مشروعات الإسكان التي تستهدف شريحة الدخول المتوسطة ومشروعات الإسكان الاقتصادي، إذا تم تهيئة أسعار الأراضي بما يواكب متطلبات هذا النوع من المشروعات.
- كيف يمكن تيسير تكلفة اقتناء الوحدات السكنية؟
سعر الأرض هو العامل الفيصل بمنتهى الوضوح. ولكن هناك تحديات ومعوقات أخرى من بينها على سبيل المثال ضعف منظومة التمويل العقاري بسبب ارتفاع نسبة المخاطر وعدم كفاية الشروط والمتطلبات المستندية للشريحة الكبرى من المستفيدين، فضلاً عن عدم إمكانية الاستعانة بأنظمة وخدمات التمويل العقاري للوحدات العقارية غير مكتملة البناء أو غير المسجلة.
والحقيقة أنه في ظل أسعار الفائدة وآجال القروض الحالية، تمثل ديون الرهن العقاري في مصر أقل من 1% من الناتج المحلي الإجمالي مقارنة بـ 13% في دول مثل المغرب على سبيل المثال وأعلى من ذلك بكثير في البلدان الأوروبية. في هولندا والدنمارك تزيد عن 100% من الناتج المحلي الإجمالي.
- بما أن شركات التطوير العقارى تعرض ما يوازي نظم التمويل العقاري قصيرة الأجل للعملاء من الطبقة فوق المتوسطة، هل ترى حلولاً أو بدائل عملية لتلافي القصور بمنظومة التمويل العقاري؟
أتصور إنشاء كيانات لامتلاك العقارات وتقديم أنظمة الإيجار المنتهي بالتملك للشرائح غير القادرة على الاستعانة بأنظمة التمويل العقاري التقليدية. ولكن مرة أخرى ينبغي أن يكون ذلك مدعومًا بشكل أو بآخر من الحكومة. وقد يشمل إنشاء هيئات جاهزة ومستعدة لامتلاك العقارات لفترة زمنية طويلة.
الشيء الآخر الذي سيساعد على المدى البعيد هو اتجاه الحكومة إلى زيادة قاعدة الممولين الضريبيين. لو أن المواطن لديه بيانات ضريبية واضحة سيكون من السهل تقييم جدارته الائتمانية. وبهذا سيكون الإيجار المنتهي بالتملك مرة أخرى أحد التدابير المؤقتة للأشخاص الذين لديهم دخول موثقة.
- ماذا عن سوق العقارات التجارية والإدارية؟
رغم النمو الملحوظ بقطاع التجزئة خلال السنوات الماضية، ما زال السوق يفتقر للمساحات الجذابة والملائمة ويرجع ذلك لعقبتين رئيسيتين أولهما عبء تدبير الأرض لمطوري التجزئة من أجل إنشاء مراكز تسوق نظرًا لصعوبة العثور على أرض مناسبة في موقع ملائم وبتكلفة معقولة لتعظيم جدوى المشروع. وتتمثل العقبة الثانية في إحجام شركات التجزئة العالمية عن افتتاح مولات جديدة أو ضخ رؤوس أموال إضافية بالمشروعات القائمة في ظل المخاوف من المستقبل.
- أية مخاوف؟ هل تقصد وضع النقد الأجنبي؟
بل أقصد الاطمئنان والثقة في أن الصفقة التي تدخلها اليوم لن تنقلب في المستقبل. الحكومة تفعل ما بوسعها الآن للترويج للاستثمار وتعزيز الثقة في مستقبل ومقومات الاقتصاد المصري، ماذا عن البرلمان أو الحكومة القادمة؟ هل سيحترمون تعاقدات اليوم؟
- ما هي الفرص على صعيد المساحات التجارية؟
يوجد طلب كبير على المساحات المكتبية الذكية، ويبرز هذا الطلب بشكل أساسي في شرق القاهرة لسبب بسيط وهو الموقع القريب من المطار. هناك تفاوت كبير بين مستويات العرض والطلب، وبين آليات التسويق والفئات السعرية المطبقة بالمشروعات العقارية في شرق وغرب القاهرة. هناك طلب على المساحات المكتبية بالغرب، ولكن الشرق ينمو بسرعة أكبر.
- كيف يمكن زيادة الطلب على المشروعات العقارية التجارية في غرب القاهرة؟
نحن بحاجة لمطار تجاري بغرب القاهرة. الأمر بهذه البساطة. المطار مطلب أساسي للشركات متعددة الجنسيات وكذلك المؤسسات الدولية التي تخضع لمعايير وسياسات أمنية معينة، ناهيك عن متطلبات الكفاءة بصفة العامة حين يكون لديك مسؤولين كبار يأتون ويذهبون بصفة شبه دائمة من أجل الاجتماعات. هناك نقاشات جارية لتحويل قاعدة جوية إلى مطار تجاري، سيكون لذلك تأثير بالغ الأهمية على منطقة غرب القاهرة. ولكن ما زال الأمر في مرحلة المناقشات.
- كيف تؤثر المخاوف بشأن النقد الأجنبي على المطورين العقاريين؟
بالنسبة لمطوري العقارات السكنية التي تقتصر على التشطيب الأساسي، هناك أثر ضئيل لأزمة النقد الأجنبي على العقارات. ولكن عندما يكون لديك مساحات مكتبية بتشطيب كامل مثل المساحات الإدارية التي يعتمد تشطيبها على وفرة الخامات والمعدات المستوردة، وإلى جانب المكونات الميكانيكية والهندسية وغيرها مثل أعمال السباكة والكهرباء، فإن مخاطر النقد الأجنبي تكون أعلى.
- التطوير العقاري ما زال قطاعًا ناشئًا — هل تتوقع اتجاه المطورين إلى نموذج الدمج والاستحواذ؟ أو هل ستكون هناك صفقات اندماج بين المطورين لتنمية مخزون الأراضي ؟
لكي يحدث ذلك يجب أن يكون لدينا سوق أسهم أكثر نضجًا يكافئك على أدائك ويقدر مثل هذه العمليات. أرى أن سعر السهم لا يعكس القيمة الحقيقية للشركة، كما أن السوق ضخم وبه عجز كبير بما يعني أن هناك مكان للجميع بداخله. الاندماجات في الوقت الحالي لن تضيف قيمة أعلى للمساهمين.
- السوق تقوده الإيرادات المتكررة، ربما منذ منتصف عام 2011، عندما أصبح واضحا أنه سيكون هناك تباطؤ ممتدا في أعقاب 25 يناير. ما هو وضع سوديك في هذا الشأن؟
الإيرادات المتكررة ستكون عنصرًا رئيسيًا بنموذج أعمال الشركة خلال المرحلة المقبلة أكثر من أي وقت مضى. وتقوم سوديك حاليًا باستحداث وتشكيل فرق عمل متخصصة في تأجير مساحات التجزئة أو المساحات التجارية، إذ أن هذه النوع من الأصول أصبح مكون أساسي بكافة مشروعاتنا الجديدة. ونأمل في تنمية الإيرادات المتكررة لحدود 25% إلى 30% من إجمالي إيرادات الشركة – الأمر الذي سيزيد جاذبية الاستثمار في أسهم سوديك.
- ماذا تجهزون ضمن خطة عملكم؟ ما هي فرص النمو الجذابة من وجهة نظرك؟
أثناء تواجده مؤخرًا بالغرفة التجارية الأمريكية، أعلن وزير الاستثمار أشرف سالمان أن الهيئة العامة للاستثمار تدرس طرح 5 ملايين فدان سنويا للتطوير العقاري. نحن نرى أن هذه المساحات غير كافية ويجب زيادتها لإعادة أسعار العقارات إلى مستويات أكثر معقولية. ولحين بلورة خطة واضحة المعالم يتم تطبيقها في القاهرة وباقي المحافظات، ستعتمد توسعاتنا كليًا على الفرص التي تظهر بصورة منفصلة.
وأود تسليط الضوء على النجاح الذي حققناه في مشروع “سيزار” في إطار سعي الشركة لتنمية علامة سوديك وتواجدها في الساحل الشمالي بمصر. ونحن مهتمين جدا أيضا بالبحر الأحمر. العين السخنة بالتأكيد، ولكن بالمناطق الجنوبية أيضًا. ما نراه من إنجازات في سهل حشيش وسوما باي أمر مدهش بجميع المقاييس.
- ماذا عن المنصورة والإسكندرية؟ المدن الأخرى
هذه المدن وغيرها بالتأكيد في حساباتنا ونحن بانتظار أن تطرح الحكومة خطة واضحة لطرح الأراضي، ونعمل في الوقت الجاري على استحداث ما يعرف باسم “دليل سوديك” الذي يحتوى على كافة التفاصيل الخاصة باستراتيجيات التسويق والسياسات المتبعة في تطوير وتشغيل وإدارة مجتمعاتنا العقارية المختلفة، وذلك الأمر سيسمح بسرعة تنفيذ التوسعات المخططة مع تنمية التواجد الجغرافي للشركة بمكانتها الرائدة على مشهد التطوير العقاري في مصر.