إلى أي حد يمكن أن ترتفع أسعار المنازل في القاهرة؟

*** رسالة من سوديك:

وصل سعر متر الأرض بالقاهرة الجديدة في آخر مزايدة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، للأراضي التي تتراوح مساحتها من 35 إلى 150 فدان، إلى مستويات جديدة تعدت الـ3000 جنيه، حيث بلغ الحد الأدنى المقبول للمزايدة 2900 جنيه للمتر. وقد تم الإعلان عن سعر المتر المربع لأكبر قطعة، والتي تبلغ مساحتها 150 فدان، بقيمة 3290 جنيه للمتر.    

ومنذ عام ونصف تقريباً، تم إسناد قطعة أرض لشركة سوديك تبلغ مساحتها 301 فدان بالقاهرة الجديدة بسعر 1915 جنيه للمتر المربع. وخلال تلك الفترة، كان هذا السعر يمثل رقماً قياسياً جديداً لقطعة أرض بتلك المساحة. وكان الدافع وراء هذا الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي هو نقص المزايدات الحكومية على الأراضي الجديدة خلال الفترة من 2010 حتى نهاية 2013، حيث كان المطورون يعانون من نقص شديد في الأراضي المتاحة للتطوير. وقد نتج عن ذلك قفزة كبيرة في أسعار الوحدات السكنية الجديدة بنسبة 40% قام العميل النهائي بتحملها، وهو ما تسبب في حدوث ارتفاع كبير في الأسعار بسوق الوحدات السكنية خلال العام الماضي. هذا وقد ارتفعت أسعار المتر المربع للشريحة فوق المتوسطة من 4000-5000 جنيه للمتر المربع في 2011 لتصل إلى 7000-9000 جنيه للمتر المربع في المشروعات المتكاملة بمنطقتي شرق وغرب القاهرة في 2014. أما بالنسبة لوحدات الإسكان المتوسط التي طرحتها الحكومة، فقد بلغ سعر المتر المربع فيها أكثر من 4000 جنيه في القاهرة الجديدة.    

وبشكل عام، يشكل سعر الأرض حوالي 30% من التكاليف الإجمالية لتطوير أي مشروع عقاري. ومع ارتفاع أسعار الأراضي فوق مستوى 3000 جنيه للمتر، نتوقع ارتفاع أسعار الوحدات العقارية مرة أخرى، وهو الأمر الذى يدفع المطور العقاري إلى مخاطبة احتياجات عملاء الوحدات السكنية الفاخرة، وبهذا نجيب على السؤال الذي يتكرر دائماُ: لماذا يلجأ المطورون لمخاطبة الشرائح المرتفعة في السوق وتطوير وحدات الإسكان الفاخر، بينما لا يقومون بتلبية الطلب الهائل على وحدات الإسكان لأصحاب الدخول المتوسطة؟

وقد طالب المطورون ومازالوا يطالبون بأسعار أفضل للأراضي، حتى يتمكنوا من تطوير وحدات سكنية بأسعار اقتصادية.  وكان من بين الحلول لمشكلة ارتفاع أسعار الأراضي والتي تم طرحها بقوة هذا العام، إمكانية مشاركة الحكومة لمطوري القطاع الخاص في إقامة مشروعات سكنية. وبالرغم من أن هذا الحل يبدو مبشراً، إلا أنه يمثل شكلاً آخر من المزايدات الحكومية على الأراضي، ولكن هذه المرة بنسبة الحكومة في إيرادات المشروع مقابل مساهمتها بالأرض. وبالفعل يعرض المطورون نسب من الإيرادات تقارب الـ 50%، وهو ما يدفع أسعار الأراضي للارتفاع لتصبح أعلى سعراً من المزايدات الحكومية نفسها، ولكن دون توافر الإطار القانوني للمزايدات الحكومية المُجربة، والتي تمنح المطور ملكية كاملة للأراضي وحماية من ادعاءات الحصول على شروط تفضيلية للعقود.     

يسكن جميع المصريين في مساحة لا تتعدى 7% من مساحة مصر، ومع ذلك نبقى عاجزين عن توفير أراضي لسد العجز في المعروض من الوحدات السكنية، والتي تقدر بأكثر من 3 ملايين وحدة، يضاف إليها من 300 إلى 500 ألف وحدة جديدة كل عام.

وانطلاقاً من هذا، نطالب بضرورة إيجاد تركيبة جديدة تتيح لمطوري القطاع الخاص مخاطبة الطلب الهائل في سوق الإسكان المتوسط المصري بشكل عملي.  

هذه الرسالة تم تحريرها بواسطة شركة سوديك – الراعي الرسمي لقسم أخبار اليوم بنشرة إنتربرايز.

***